居住用マンション（区分所有部分）の相続税評価額の見直し

時価と相続税評価額との乖離を利用した、いわゆる居住用高額マンション購入による相続税節税策を封じるための評価に係る通達の改正が行われました（令和６年１月１日以後の相続、遺贈または贈与による取得のものが対象とされています。）。

区分所有マンション評価特例計算　（国税庁ＨＰより）

マンション１室の評価額＝建物部分の価額（注１）＋敷地部分の価額（注２）

（注１）固定資産税評価額×1.0×区分所有補正率（注３）

（注２）敷地全体の価額×共有持分×区分所有補正率（注３）

（注３）区分所有補正率の割合；評価水準（注４）＞１・・・区分所有補正率＝評価乖離率

区分所有補正率の割合；評価水準＜0.6・・・区分所有補正率＝評価乖離率(注５)×0.6

（評価水準が０.６以上１以下は特例評価計算は適用されません。）

（注４）評価水準＝１÷評価乖離率

（注５）評価乖離率＝Ａ＋Ｂ＋Ｃ＋Ｄ＋3.220
上記算式中の「Ａ」、「Ｂ」、「Ｃ」及び「Ｄ」は、それぞれ次による。

「Ａ」＝当該一棟の区分所有建物の築年数×△0.033

「Ｂ」＝当該一棟の区分所有建物の総階数指数×0.239（小数点以下第４位を切り捨てる。）

「Ｃ」＝当該一室の区分所有権等に係る専有部分の所在階×0.018

「Ｄ」＝当該一室の区分所有権等に係る敷地持分狭小度×△1.195（小数点以下第４位を切り上げる。）

• (注)１　「築年数」は、当該一棟の区分所有建物の建築の時から課税時期までの期間とし、当該期間に１年未満の端数があるときは、その端数は１年とする。
• ２　「総階数指数」は、当該一棟の区分所有建物の総階数を33で除した値（小数点以下第４位を切り捨て、１を超える場合は１とする。）とする。この場合において、総階数には地階を含まない。
• ３　当該一室の区分所有権等に係る専有部分が当該一棟の区分所有建物の複数階にまたがる場合には、階数が低い方の階を「当該一室の区分所有権等に係る専有部分の所在階」とする。
• ４　当該一室の区分所有権等に係る専有部分が地階である場合には、「当該一室の区分所有権等に係る専有部分の所在階」は、零階とし、Ｃの値は零とする。
• ５　「当該一室の区分所有権等に係る敷地持分狭小度」は、当該一室の区分所有権等に係る敷地利用権の面積を当該一室の区分所有権等に係る専有部分の面積で除した値（小数点以下第４位を切り上げる。）とする。

　なお、居住用の区分所有部分が対象とされ、事業用テナントおよび一棟マンション全部所有（自己利用・賃貸は不問）の場合並びに低層集合住宅（地上階数が２以下）または二世帯住宅（注）は適用対象外とされます。

（注）区分所有となっている場合は区分所有部分の部屋数が４以上または３以下でも各区分所有者またはその親族以外が居住の場合は除外されます（すなわち適用対象とされます。）。

国税庁より区分所有補正率の計算明細書が公表されています。

居住用の区分所有財産の評価に係る区分所有補正率の計算明細書

令和６年１月１日以後の相続税または贈与税による取得に伴う申告書にこの明細書の添付が要求されます。